Legislação aplicável ao certificado energético

O certificado energético é um documento fundamental que avalia a eficiência energética dos imóveis em Portugal, impactando diretamente a compra, venda e arrendamento de propriedades. Este artigo detalha a legislação portuguesa e europeia sobre certificação energética, a implementação das regras e as mudanças previstas. O objetivo é fornecer uma visão estruturada e completa sobre o tema, para que todos os envolvidos no mercado imobiliário estejam bem-informados.

1. Introdução ao certificado energético

O certificado energético tem como objetivo avaliar o desempenho energético de um imóvel, atribuindo-lhe uma classe de eficiência energética. Essa classificação vai de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente), refletindo o consumo energético do edifício e as suas características construtivas. O certificado fornece informações sobre como reduzir os custos de energia e aumentar a eficiência do imóvel, além de ser exigido para transações imobiliárias.

1.1 Classes de eficiência energética

As classes de eficiência energética são fundamentais para a avaliação do desempenho energético de um imóvel. Cada imóvel é classificado com uma letra, que vai de A+ (eficiência muito alta) a F (eficiência muito baixa). Essa classificação é determinada com base em:

• O tipo de construção;
• O isolamento térmico;
• A eficiência dos sistemas de climatização e produção de água quente;
• O uso de fontes de energia renováveis.

2. Legislação aplicável aos certificados energéticos

Em Portugal, a legislação relacionada ao certificado energético abrange diversas normas e regulamentos, tanto a nível nacional quanto europeu. Aqui está um panorama das principais fontes legislativas que regem a certificação energética no país.

2.1 Fontes legislativas da União Europeia

A União Europeia tem desempenhado um papel crucial no desenvolvimento das normas de eficiência energética, com várias diretivas e regulamentos que influenciam a legislação portuguesa. Abaixo estão as principais diretivas e regulamentos da UE que impactam diretamente a certificação energética em Portugal:

• Diretiva 2010/31/UE - Sobre a eficiência energética dos edifícios (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive). A diretiva estabelece requisitos para a melhoria da eficiência energética dos edifícios na União Europeia.
• Diretiva (UE) 2018/844 - Alteração da Diretiva 2010/31/UE e da Diretiva 2012/27/UE
• Introduz novas exigências para melhorar a eficiência energética, especialmente em edifícios existentes e durante a renovação.
• Diretiva (UE) 2023/1791 - Atualização da Diretiva EPBD, que define novos objetivos e requisitos mais rigorosos para os edifícios, com foco em alcançar a neutralidade carbónica até 2050.
• Diretiva 2012/27/UE - Sobre a eficiência energética, que foca na melhoria da eficiência energética no consumo de energia em toda a União Europeia.
• Regulamento (UE) 2017/1369 - Sobre o sistema de etiquetagem energética

2.2 Fontes legislativas nacionais

A legislação nacional em Portugal também tem um impacto significativo na certificação energética. Os principais decretos-lei e regulamentos são:

• Decreto-Lei nº 101-D/2020 (7 de dezembro) - Aprova o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE) e regula a emissão de certificados energéticos para edifícios novos e usados.
• Decreto-Lei nº 118/2013 (20 de agosto) - Regula a implementação das medidas de eficiência energética, especialmente em edifícios públicos e comerciais.
• Regulamento da Certificação Energética de Edifícios - Define as metodologias para calcular a eficiência energética e os requisitos técnicos para os certificados.
• Decreto-Lei nº 49/2018 - Introduz medidas adicionais para a melhoria do desempenho energético e da sustentabilidade dos edifícios existentes.

3. Órgãos responsáveis pela implementação e fiscalização

Em Portugal, a implementação e fiscalização da certificação energética são responsabilidade de diferentes entidades governamentais e órgãos especializados.

3.1 ADENE - Agência para a Energia

A ADENE é a principal agência pública responsável pela gestão e fiscalização da certificação energética. Ela tem como missão promover a eficiência energética, a utilização de fontes de energia renováveis e a redução de emissões de carbono. Além disso, a ADENE supervisiona a atividade dos peritos qualificados e verifica a conformidade das avaliações realizadas.

3.2 Peritos Qualificados

Os peritos qualificados são profissionais especializados (engenheiros ou arquitetos) responsáveis por realizar a avaliação energética dos imóveis. Eles devem seguir os critérios estabelecidos pela ADENE e pela legislação vigente, avaliando o imóvel com base em uma visita técnica e utilizando as metodologias de cálculo exigidas.

3.3 Avaliação e Emissão do Certificado

A avaliação energética dos imóveis é realizada através de uma visita técnica ao imóvel, onde o perito qualificado analisa aspectos como:

• Isolamento térmico;
• Eficiência dos sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado;
• Uso de energias renováveis (painéis solares, por exemplo).

Após a avaliação, o certificado energético é emitido, e o imóvel recebe uma classificação de eficiência energética.

4. Exceções e isenções

O certificado energético é obrigatório em Portugal para transações imobiliárias, mas existem algumas exceções e isenções.

4.1 Quando é o certificado energético obrigatório

O certificado energético é exigido nas seguintes situações:

• Venda de imóveis: Todos os imóveis à venda (novos ou usados) devem possuir o certificado.
• Arrendamento de imóveis: Para arrendar um imóvel, o proprietário deve apresentar o certificado energético.
• Grandes intervenções de reabilitação: Imóveis sujeitos a grandes reformas (superior a 25% do valor do imóvel) devem obter o certificado.

4.2 Isenções

Em algumas situações, o certificado energético pode não ser necessário:

• Imóveis de pequena área (menos de 50 m²);
• Imóveis destinados a uso não residencial (armazéns, garagens, etc.);
• Imóveis em fase de demolição.

5. Benefícios do certificado energético

A obtenção do certificado energético traz diversos benefícios para os proprietários, compradores e inquilinos.

5.1 Benefícios para os proprietários

Redução de custos com energia: Identificação de áreas para melhorar a eficiência energética e reduzir os custos de operação.

• Valorização do imóvel: Imóveis com alta eficiência energética tendem a ser mais valorizados no mercado.
• Acesso a benefícios fiscais: Propriedades mais eficientes podem beneficiar de isenções fiscais ou descontos no IMI.

5.2 Benefícios para compradores e inquilinos

• Informação sobre o desempenho energético do imóvel, permitindo tomar decisões mais informadas.
• Menores custos operacionais devido ao desempenho energético superior de imóveis com melhores classificações.

6. Mudanças Futuras e Impactos da Legislação Europeia

A legislação sobre certificação energética está em constante evolução, especialmente com a influência das políticas europeias.

6. Conclusão

O certificado energético é uma ferramenta crucial para garantir a eficiência energética no mercado imobiliário em Portugal. A legislação em vigor, tanto nacional quanto europeia, tem como objetivo promover a sustentabilidade, reduzir os custos com energia e aumentar a valorização dos imóveis.